Nya regler för tryggare bostadsrättsköp träder i kraft efter årsskiftet

I köpprocessen för nyproducerade bostäder tecknas alltid två avtal, ett förhandsavtal och ett upplåtelseavtal. Ett förhandsavtal tillsammans med kostnadskalkylen kan likställas med ett slags löfte från utvecklaren till köparen i ett tidigt skede av köpprocessen, rent legalt tecknas avtalet mellan köparen och bostadsrättsföreningen.  Upplåtelseavtalet upprättas och undertecknas i ett senare skede när utvecklaren tillsett att föreningen upprättat en ekonomisk plan för föreningen. Den ekonomiska planen kan sägas vara en förfinad kostnadskalkyl och ska ge konsumenten en helhetsbild av föreningens ekonomiska och legala förehavanden. Vad som faktiskt ska framgå av förhandsavtal, upplåtelseavtal och ekonomisk plan regleras i bostadsrättslagen som nu är föremål för ändring. 
 
Regeländringarna ska säkerställa att förhandstecknare får tillgång till mer information i förhandsavtalet samt en bättre förståelse för de risker som är förknippade med ingåendet av bostadsköpet. Det direkta konsumentskyddet för köparen stärks i fler delar genom lagförändringarna. En bostadsrättsförening som vill ingå ett förhandsavtal ska lämna ett bindande erbjudande genom att tillgängliggöra en läsbar och varaktig handling för den potentiella förhandstecknaren. Utöver samtliga avtalsvillkor ska även erbjudandet innefatta klar och begriplig information om bl.a. de viktigaste stegen i byggprojektet, avtalsrelationen med förhandstecknaren, föreningens ekonomi, privatekonomiska risker förknippade med avtalet, byggföretagets och andra utomståendes inflytande i föreningen, risken för att det under byggprojektet sker förändringar av bl.a. förhandstecknarens lägenhet och även vilka möjligheter som finns att frånträda avtalet. Om bostadsrättsföreningen inte ser till att ovanstående information framgår av erbjudandet ska det inte kunna binda förhandstecknaren. Regelförändringarna innebär även en nyhet i form av en betänketid om minst sju dagar ska gälla för erbjudandet. 
 
De nya reglerna innebär även att det i förhandsavtal mer exakt måste framgå när i tiden upplåtelsen ska ske. I och med lagändringarna får inte den beräknade tidpunkten för när upplåtelseavtalet ska tecknas avse ett tidsintervall överstigande tre månader, överskrids tidsperioden så kan konsumenten häva köpet. Vidare införs en regel vilken innebär att ett upplåtelseavtal som inte ger bostadsrättshavaren tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen måste innehålla ett bestämt datum för tillträde. Möjligheten att kringgå det lagstadgade förhandsavtalet genom att binda konsumenter med andra typer av boknings- och optionsavtal eller dylikt ändras inte genom dessa lagändringar utan kommer att utredas vidare. 
 
Även reglerna kring utformningen av den ekonomiska planen ska skärpas. Hittills finns inget tydligt krav på att den ekonomiska planen ska innehålla information om byggnadsobjektets framtida underhållsbehov, under förutsättning att det är nybyggnation. Utredningen föreslår att den ekonomiska planen, såväl vid nyproduktion som vid ombildning, ska kompletteras med en komponentuppdelad teknisk underhållsplan som ska visa fastighetens underhålls- och investeringsbehov under de kommande 50 åren. Detta föreslås införlivas genom att Boverket tillges behörighet att meddela närmare verkställighetsföreskrifter på området. 
 
En ekonomisk plan ska vara försedd med intyg av två personer, så kallade intygsgivare. Av intyget ska det, något förenklat, framgå att de uträkningar som gjorts är vederhäftiga, att alla uppgifter stämmer och är riktiga samt att den ekonomiska planen är hållbar. I och med lagändringen förstärks kravet på att dessa två intygsgivare ska vara fristående och oberoende. I befintlig lagtext finns det inget som hindrar ett byggföretag från att anlita samma intygsgivare vid flera projekt. Risken som därmed uppkommer är att det uppstår ett lojalitetsband mellan intygsgivaren och uppdragsgivaren, något som kan påverka kvaliteten på granskningen till konsumenternas nackdel. En självklar förutsättning för att intygsgivningen håller en hög kvalitet är att intygsgivarna är fristående från uppdragsgivaren och den som upprättat kostnadskalkylen eller den ekonomiska planen. Därmed ska bedömningen i jävsfrågan även omfatta intygsgivarnas opartiskhet och oberoende. Ständigt återkommande parvis arbete ska i möjligaste mån undvikas. Detta ska införlivas delvis genom att Boverket utfärdar verkställighetsföreskrifter. 

De lagändringarna som påverkar bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsföreningar i övrigt är att olika rösträtter mellan medlemmar som huvudregel inte ska gälla. Om en begränsning av rösträtten endast omfattar medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme, är det däremot tillåtet. 

Avslutningsvis ställer lagändringarna utvidgade krav på utformningen av bostadsrättsföreningars årsredovisning. Efter ikraftträdandet ska förvaltningsberättelsen innefatta: 

• årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt 
• skuldsättning per kvadratmeter 
• sparande per kvadratmeter 

• räntekänslighet 
• energikostnad per kvadratmeter 

I händelse av negativt resultat krävs det att föreningen, i årsredovisningen, lämnar upplysning om vad förlusten innebär för föreningens möjligheter att finansiera framtida ekonomiska åtaganden. Det införs även ett krav om att inkludera en kassaflödesanalys i föreningens årsredovisning. 
 
Majoriteten av lagändringarna träder i kraft 1 januari 2023. Reglerna avseende den ekonomiska planen samt intygsgivarna träder i kraft först 1 januari 2024.

Mazars Skatt hjälper företrädare för såväl nybildade som befintliga bostadsrättsföreningar och vi är sammantaget positiva till lagändringarna. Särskilt ändringarna till innehållet i årsredovisningar, med hänsyn till att föreningar ofta går med betydande bokföringsmässiga underskott (på grund av stora avskrivningar) är obligatoriska kassaflödesanalyser en välkommen ändring. Nyckeltalssammanställningen som ska läggas till förvaltningsberättelsen tror vi kommer att underlätta läsarens möjlighet till att snabbt få en uppfattning om föreningens ekonomi samt göra det enklare att jämföra olika föreningars ekonomiska ställning. 

Mazars arbetar heltäckande inom rådgivning för nyproduktion och ombildning, vår målsättning är att hjälpa våra kunder med en helhetslösning från grundidé till avlämningsstämma. Vill du veta mer om våra tjänster eller är i behov av rådgivning är du välkommen att kontakta oss på Mazars. 

Michael Asplund
Partner, Skattejurist, Stockholm 

Jonatan Kanevad 
Skattejurist, Stockholm

Artikel publicerad i Mazars nyhetsbrev oktober 2022.