Återbetalning av s.k. boandelslån – avdrag för ränta endast under vissa förutsättningar

A hade för avsikt att till viss del finansiera sitt förvärv av en bostadsrätt med ett s.k. boandelslån. Ett boandelslån innebär att man lånar ett belopp som motsvarar en viss andel av bostadens marknadsvärde, efter avdrag för en säkerhetsmarginal. Lånet löper utan ränta och är amorteringsfritt. Lånet ska återbetalas i samband med överlåtelse av bostaden eller när lånet löper ut, vilket sannolikt kommer vara efter 25–30 år. Låntagaren har även rätt att återbetala lånet i förtid.

Istället för att låntagaren betalar ränta löpnade under lånetiden betalas en ersättning vid återbetalningen, motsvarande marknadsvärdet vid återbetalningstidpunkten för den andel av bostaden som fastställdes vid utbetalningstillfället. Om andelen av bostaden till exempel är 5 procent och marknadsvärdet är 2 000 000 kr, blir återbetalningsbeloppet 100 000 kr. Detta innebär att om bostaden har ökat i värde när lånet betalas tillbaka så ökar låntagaren kostnad för lånet i motsvarande mån.

För att förhindra att boandelslån tas upp i spekulationssyfte, ska kostnaden för ett lån som betalas tillbaka inom tre år utan att bostaden överlåts, minst motsvara säkerhetsmarginalen. 

Inkomstskattelagen innehåller inte någon allmän definition av vad som avses med ränta. När det gäller gränsdragningen mellan ränteintäkter och kapitalvinster uttalas i förarbeten att som kapitalvinst eller kapitalförlust räknas sådan värdeförändring som inte beror på och kan beräknas på grundval av låneavtalet. I praxis har ränta karaktäriserats som en förutsebar ersättning för kredit som beräknas utifrån kreditbelopp och kredittid.

A ansökte om förhandsbesked hos Skatterättsnämnden (SRN) för att få veta skattekonsekvenserna vid en framtida återbetalning av lånet. SRN ansåg att den del av det återbetalade beloppet som överstiger lånets nominella belopp inte på något sätt kan anses utgöra en ränteutgift. SRN ansåg att boandelslånet ska betraktas som ett låneavtal, varpå en uppkommen kapitalvinst inte ska tas upp till beskattning samtidigt som kapitalförlust inte är avdragsgill.   

HFD anser däremot att om lånet betalas tillbaka inom tre år, och inte i samband med att bostaden avyttras, är den del av återbetalningen som motsvarar den avtalade säkerhetsmarginalen en sådan förutsebar kostnad enligt avtalet att den ska anses utgöra en ränteutgift. Kapitalvinst eller kapitalförlust som kan uppkomma i övrigt, är inte skattepliktig resp. avdragsgill.

Lisa Dahl, skattejurist Mazars

Utifrån att en förlust på ett boandelslån inte är en skattemässigt avdragsgill kapitalförlust kan man fråga sig hur Skatteverket (och domstolarna) ställer sig till långivarens motsvarande kapitalvinst. Utifrån reciprocitetsprincipen bör sådan vinst då inte vara skattepliktig. Reciprocitetsprincipen är en allmän skatterättslig princip som innebär att en inkomst som är skattepliktig för någon normalt sett motsvaras av någon annans avdragsgilla kostnad, om inte annat anges särskilt i inkomstskattelagen. Att långivaren vanligen torde redovisa sådan vinst i en näringsverksamhet är i sig inte skäl att göra avsteg från reciprocitetsprincipen.

Har du frågor om det vi skrivit så är du välkommen att kontakta oss på Mazars.   

Peter Klintsjö, skattejurist Mazars

HFD:s dom 2021-06-02, mål nr 6072-20.