Kan kommunen avslå en bygge- eller delesøknad grunnet forhold ved adkomsten til byggetomten?

I lovens kapittel 27 er det oppstilt krav om at byggetomten må være tilknyttet vei, vann og avløp før tillatelse til deling av eiendom eller oppføring av byggverk kan godkjennes. Formålet bak kravene er i hovedsak å sikre at eiendommens skal kunne benyttes som forutsatt, samtidig som beredskapsmessige og helsemessige hensyn ivaretasⁱ.  

Kravet til byggetomtens veiforbindelse er i lovens § 27-4 første ledd første punktum oppstilt slik: 

«Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende».   

Bestemmelsen oppstiller følgelig tre alternativer for sikring av adkomst i bygge- og delesak: 

• Byggetomten er sikret lovlig adkomst til vei som er «åpen for alminnelig ferdsel» 
• Byggetomten er sikret lovlig adkomst ved tinglyst dokument 
• Byggetomten er på annen måte sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende 

Det første alternativet regulerer tilfellet der en vei som er åpen for alminnelig ferdsel går helt frem til byggetomten. De to andre alternativene gjelder tilfellet der byggetomten ikke grenser til slik vei, men der det ligger en eller flere eiendommer mellom byggetomten og veien som er åpen for alminnelig ferdsel. I sistnevnte tilfelle må tiltakshaver i sin søknad om bygge- eller deletillatelse dokumentere sin adkomstrett over det mellomliggende arealet overfor kommunen gjennom fremleggelse av tinglyst veirettighet eller på annen måte. Poenget fra lovgivers side er til syvende og sist er at byggetomten må sikres tilknytning til vei som er åpen for allmenn ferdsel enten direkte eller via et mellomliggende areal.ⁱⁱ 
 

Hvordan kan tiltakshaver godtgjøre at adkomsten er «sikret»? 

Ordlyden «sikret», som gjelder som gjelder for alle lovens alternativer (ref.over), gir anvisning på at tiltakshaver må ha en veirett frem til byggetomten. Dette forankret blant annet i forarbeidene, der det fremgår at § 27-4 første ledd innebærer at «Den påberopte vegrett må vurderes, både i forhold til eksistens og omfang»ⁱⁱⁱ.  

Om vilkåret er oppfylt, kommer primært på spissen i det siste av de tre tilfellene nevnt over, nemlig når byggetomten ikke grenser til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, samtidig som tinglyst veirett over det mellomliggende arealet ikke er etablert. For å oppfylle sikringsvilkåret må tiltakshaver godtgjøre at han på annen måte har veirett frem til byggetomten, ved å vise til et stiftelsesgrunnlag for rettigheten. Slikt stiftelsesgrunnlag kan for eksempel være avtale (herunder utbyggingsavtale^iv), hevd, eierrådighet til tjenende eiendom (den eiendommen man kjører over) eller rett til bruk av veien etter servituttloven (f.eks. servituttloven § 9 der en veirettighet kan følge med utskilt eiendom ved deling).  

Bestemmelsen i § 27-4 gir kommunen myndighet til å prejudisuelt ta stilling til innholdet i private rettigheter. Dette representerer et unntak fra § 21-6 som sier at kommunen som den klare hovedregel ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved sin byggesaksbehandling. Kommunens prejudisuelle vurdering kan når som helst overprøves av domstolene, som § 21-6 også selv understreker: «Tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold.» 

Vilkåret om «sikring» innebærer for øvrig ingen dokumentasjonsplikt for tiltakshaver, men der det er tvil om retten er sikret, vil tiltakshaver/eier bære risikoen for at kommunen ikke finner vilkåret oppfylt.^v Det kan føre til et avslag i bygge/delesaken. Dersom tiltakshaver befinner seg innenfor den tredje kategorien adkomst (over), kan der derfor være lurt å avsette en del plass i søknaden til en beskrivelse av den veiretten man påberoper seg. I den anledning kan følgende råd være hensiktsmessige å ha med seg: 

• Det er ikke er krav i § 287-4 at adkomstveien er opparbeidet, men man skal i søknaden forsøke å i best mulig grad dokumentere at det er lovlig adgang til å foreta slik opparbeidelse 
• Tiltakshaver må vise at veiretten knytter seg til eiendommen og ikke eieren (en såkalt realservitutt). ^{vi vii} 
• Veiretten må ha en viss varighet og stabilitet, noe som i eldre lovforarbeider har blitt formulert som et krav om at veiretten er evigvarende og privatrettslig urokkelig. ^viii 
   

Går det en vei inn til byggetomten som er «åpen for alminnelig ferdsel»? 

Hvis ja, er kravet om adkomst i § 27-4 (1) første alternativ oppfylt, og adkomsten anses sikret.  

Offentlige veier er likevel som det klare utgangspunkt å anse åpne for alminnelig ferdsel, jf. forarbeidene forutsetningsvis^ix. Dersom en byggetomt ligger inntil en kommunal vei, fylkesvei eller riksvei er følgelig adkomsten ansett sikret. Unntak kan likevel tenkes i tilfeller der offentlig vei er stengt for kjøring uten at det er gitt dispensasjon for kjøring til og fra eiendommen^x.  

Private veier kan også være åpne for alminnelig ferdsel, men det beror på en konkret vurdering.^xi I juridisk teori^xii er det uttalt at en vei er åpen for alminnelig ferdsel når «alle og enhver kan bruke vegen i kraft av allemannsretten» (altså friluftsloven). I så henseende blir spørsmålet om den private veien eller arealet ligger i utmark eller i innmark der bruk ikke vil medføre utilbørlig fortrengsel, jf. friluftsloven §§ 2 og 3. 

Sivilombudet^xiii har uttalt at andre relevante momenter i vurderingen vil være om allmennheten i lang tid har brukt vegen uten innsigelse fra eierens side, samt karakteren av tidligere og nåværende bruk. I Sivilombudets sak 2009/260 ble det lagt til grunn at kommunal brøyting av en privat vei ikke gjorde at den kunne anses som «åpen for alminnelig ferdsel». ^xiv 
 

Er adkomstretten ivaretatt ved et «tinglyst dokument»? 

Med «tinglyst dokument» menes en skriftlig avtale om veirett som er tinglyst i grunnboken. Ved fremleggelse av slik, i søknaden, vil kravet til sikret adkomst over naboeiendom(mer) være oppfylt, etter andre alternativ i § 27-4 (1). 
 

Hva slags veiforbindelse vil kommunen godta som «tilfredsstillende»? 

Dette er altså det tredje alternativet til å få innfridd vilkåret om adkomstrett, der sikringsvilkåret som nevnt ofte kommer på spissen. Vilkåret «tilfredsstillende» sikter ifølge forarbeidene til at kommunen kan stille krav om standard og bredde for adkomstveien. En slik vurdering er opp til kommunens frie skjønn.^xv   
 

Kan kommunen frita tiltakshaver fra kravet om sikret adkomst?  

Dersom ingen av de tre alternativene for sikring av adkomst er oppfylt, er utgangspunktet søknaden om bygge- eller deletillatelse skal avslås^xvi. Unntaket kan imidlertid gjøres dersom vegforbindelse etter kommunens skjønn ikke kan skaffes uten «uforholdsmessig vanske eller utgift», kan kommunen godta en annen ordning. Et viktig moment i denne «kan-skjønn»- vurderingen vil være på hvilken måte hensynet bak § 27-4 blir tilsidesatt. Formålet bak bestemmelsen er i forarbeidene angitt å være at eiendommer skal kunne benyttes som forutsatt (altså til det formål de er avsatt til i plan), samt samfunns- og beredskapsmessige hensyn^xvii. 


 

[i] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.1

[ii] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2

[iii] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2

[iv] Kommunal- og distriktdepartementets uttalelse i sak 22/735-2

[v] Se bl.a. SOM-2014-3195

[vi] Se også Pedersen mfl. 2011 s. 462.

[vii] Ot.prp. Nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2

[viii] SOM-2009-260

[ix] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2

[x] Tolkningsuttalelse fra kommunal- og distrikts departementet i sak 20/3814

[xi] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2

[xii] O.J. Pedersen mfl. (Oslo, 2. utg. 2011) på s. 460 – 461

[xiii] SOM-1983-135

[xiv] SOM-2009-260

[xv] Ot. Prp. Nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2

[xvi] Jf. §§ 21-4(1) og 27-4(1), samt departementets tolkningsuttalelse i sak TUDEP-2016-5378

[xvii] Ot. Prp. Nr 45 (2007-2008) punkt 15.1