Eiendomsmeglernes rådgivningsansvar i usikre økonomiske tider

Norsk økonomi står for tiden overfor økende finansielle utfordringer. Stammere økonomi og lavere likviditet har satt sitt preg på folks hverdag, og denne usikkerheten har også smittet over på det norske boligmarkedet.

Eiendomsmeglere i Norge har i lengre tid kunnet bistå og rådgi sine kunder (selgere av eiendom)  i et relativt sikkert, stigende boligmarked, med jevn prisvekst og stabile renter. Dette har medvirket til forutsigbare transaksjoner. Risiko knyttet til manglende gjennomføring av avtaler ved private boligtransaksjoner har vært moderat, men som følge av stadig flere renteøkninger, høy inflasjon og generelt svakere private økonomier, er ikke dette lenger den sikre normen i det norske boligmarkedet.

 

Risiko i et skiftende boligmarked

Når boligmarkedet blir preget av dempet kjøpsinteresse og kjøpervilje, vil man merke en økt bruk av finansieringsforbehold og det er økt risiko for at budgiveres finansiering ikke holder seg. Finansieringsusikkerheten øker sannsynligheten for at flere boligtransaksjoner ikke vil bli gjennomført kontraktsmessig, og denne økte risikoen må eiendomsmeglere kjenne til.  I en slik situasjon stilles det større krav til eiendomsmeglers årvåkenhet og til undersøkelse av budgivers og/eller kjøpers økonomi, samt rådgivning til selger i den forbindelse. Dersom eiendomsmegler ikke kan dokumentere at selger ved budaksept har fått tilstrekkelig informasjon og råd om risiko og konsekvenser ved å akseptere et bud der det hefter usikkerhet rundt kjøpers finansiering og/eller evne til å betale for kjøpsobjektet, kan veien til ansvar for eiendomsmegleren være kort dersom salget senere faller bort på grunn av svikt i kjøpers finansiering/betalingsevne.

 

 

Dette reiser de relevante spørsmålene:

1. Hvor langt går eiendomsmeglers undersøkelsesplikt i forhold til kjøpers finansiering?
2. Hvor langt går eiendomsmeglers veiledningsplikten overfor selger om hvilken risiko som potensielt kan knyttes til kjøpers finansieringsplan?

Eiendomsmeglers profesjonsansvar etter norsk rett og praksis

Eiendomsmeglers profesjonsansvar er regulert i eiendomsmeglingslovens § 6-3. Bestemmelsen stadfester at et eiendomsmeglingsoppdrag skal utføres i henhold til den rettslige standarden «god eiendomsmeglerskikk». En sentral del av eiendomsmeglers plikter innenfor denne standarden, er å gi selger tilstrekkelig informasjon og rådgivning ved budaksept, da aksept av et kjøpstilbud er skjæringspunktet for når en bindende kjøpsavtale inngås. Det er ved budaksept at eiendomsmegler skal ha formidlet til selger den fulle oversikten over hva budaksept faktisk innebærer. Dette innebærer ikke bare å informere om hvilke vilkår som gjelder for avtalen mellom kjøper og selger, men eventuelle forbehold og risiko må eiendomsmegler også ha formidlet tydelig og etterprøvbart til selger.

Eiendomsmegler plikter å kontrollere kjøpers finansiering «så langt det er mulig». Dersom eiendomsmeglers undersøkelser ikke lar seg gjennomføre, eller kjøpers finansiering må anses som usikker, plikter eiendomsmegler å gjøre selger oppmerksom på dette. Eiendomsmegler er også forpliktet til å orientere og rådgi selger om hvilken risiko og hvilke konsekvenser det kan ha for selger dersom det aksepteres et bud og dermed inngås en avtale der finansieringen er usikker eller det er tatt forbehold. Dette følger av Gulating lagmannsrett i dom LG-2017-98764, som også spesifiserer at eiendomsmegler i ettertid må kunne dokumentere at selger faktisk fikk tilstrekkelig rådgivning om risiko og konsekvenser ved å akseptere et kjøpstilbud, hvor det heftet usikkerhet ved kjøpers finansiering.
 

Oslo tingretts dom 23-052101TVI-TOSL/02

Mazars Legal v/advokatfullmektig Mathilde Lange Dokkan, prosederte en sak for Oslo tingrett i august i år, der retten ble forelagt liknende problemstillinger som i ovennevnte sak fra Gulating Lagmannsrett. Mazars Legal representerte selger av en boligeiendom i Oslo og spørsmålet i saken var hvorvidt eiendomsmeglerforetaket hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved utførelsen av sitt megleroppdrag. Det ble anført at eiendomsmegler hadde forsømt sin undersøkelsesplikt og informasjonsplikt ved ikke å kontrollere budgivers finansiering på tilstrekkelig og tilfredsstillende måte, samt ved å unnlate å informere og rådgi selger om usikkerhet tilknyttet kjøpers finansiering.

Selger fikk medhold i sitt syn på spørsmålet om meglers erstatningsansvar, samt bortfall av eiendomsmeglers rett til meglerhonorar for salget. Retten la betydelig vekt på at risikoen knyttet til kjøpers finansiering var stor, til tross for at finansieringsforbehold som hadde fulgt flere av budene, var løftet fra budgivers side ved det siste budet.  Retten mente at megler hadde et særlig ansvar for å gjøre selger oppmerksom på at bortfall av finansieringsforbeholdet ikke nødvendigvis innebar bortfall av risiko.

Av større praktisk betydning vektla tingretten i sin vurdering også at utførende eiendomsmegler heller ikke hadde dokumentert at selgerne var blitt tilstrekkelig opplyst om finansieringsusikkerheten og tilhørende risiko. Retten uttalte i denne sammenheng følgende:

 

«Dersom megler hadde formidlet usikkerheten i tilstrekkelig grad, er det også nærliggende at hun ville notert ned skriftlig at slik informasjon ble gitt. Når dette ikke ble notert ned tilsier dette at slik informasjon ikke ble gitt, og den bevistvil som foreligger må uansett gå utover eiendomsmegler som hadde en særlig oppfordring til å sikre bevis om dette.»

 

At forsømt dokumentasjonsplikt ble tillagt betydelig vekt i tingrettens bevisvurdering, samsvarer med forutsetningen fastsatt av lagmannsretten i LG-2017-98764. Tingretten konkretiserer dette ytterligere ved at retten uttrykker at ved bevistvil, skal forsømt dokumentasjonsplikt presumtivt innebære at meglerens påståtte rådgivning ikke har funnet sted. En slik presumpsjon får den konsekvens at eiendomsmeglere i større grad enn det som har vært praktisert tidligere, konkret må dokumentere hvilke undersøkelser de har gjort og hvilke råd som er gitt til selger om finansiering/betalingsevne og risiko i forbindelse med budprosessen og senest forut for budaksept.

 

Dokumentert rådgivning – et enkelt grep, men betydningsfullt skjold

I dagens eiendomsmarked som preges av finansiell usikkerhet, er dokumentasjon på egen rådgivning av stor betydning for eiendomsmeglere. Ved relativt enkle grep kan eiendomsmegler og eiendomsmeglingsforetak beskytte seg mot ansvar, ved å sørge for at informasjon som er gitt selger vedrørende konsekvenser og risiko nedfelles skriftlig, før budaksept. Dersom det hefter usikkerhet ved finansieringen til en kjøper og selger likevel ønsker å akseptere et bud, skal eiendomsmegler dokumentere at selger både er informert om usikkerheten ved finansieringen, og at eiendomsmegler har forklart til selger hvilken risiko dette innebærer – før budet aksepteres. Det som gjøres av undersøkelser og gis av informasjon, kan enkelt dokumenteres skriftlig via e-post eller andre kommunikasjonsmåter som er valgt for eiendomsmegleroppdraget.

Noen fellesnevnere som oftest bør inkluderes i det som formidles som funn etter undersøkelser, kan være:

1. Er det tatt forbehold om finansiering?
2. Lar finansieringen seg verifisere?
3. Er finansieringen usikker?
4. Hvilke konkrete tiltak er gjort for å avklare usikkerhet ved finansieringen?
5. Hvor stor er usikkerheten?
6. Hvilke konsekvenser kan usikkerheten få?
7. Kan budgiver holdes ansvarlig for evt. mislighold?
8. Kan andre enn budgiver holdes ansvarlig ved evt. mislighold?
9. Hvilke økonomiske konsekvenser vil det ha for selger at kjøpet ikke gjennomføres
   1. Utgifter til ny salgsprosess
   2. Tap ved dekningssalg i et synkende marked
   3. Tap ved forsinkelser
   4. Tap ved at selger har kjøpt ny bolig og ikke kan innfri mellomfinansiering
   5. Kostnader til advokatbistand for å inndrive tapet.

Listen er ikke uttømmende, og eiendomsmegler har et selvstendig ansvar for å gi tilstrekkelig og god rådgivning ved ethvert salg. I en tid preget av usikkerhet og endring er det i alle tilfeller viktig for eiendomsmeglere å opprettholde en høy standard i tjenestene de tilbyr og dermed sikre at kundenes interesser blir godt ivaretatt. Dette vil ikke bare bygge tillit, men også bidra til gode og vellykkede eiendomstransaksjoner i markedet som nå rår.

Dersom du etter å ha lest denne artikkelen har spørsmål, er du velkommen til å tak kontakt med Mazars Legal. Mazars Legal er et fullservice forretningsadvokatselskap som rådgir alle aktører i eiendomsbransjen. Våre erfarne advokater vil med sin ekspertise lose deg trygt gjennom enhver rettslig utfordring som må løses.