Skatterättslig klassificering av bostadsrättsföreningar ska bedömas utifrån fastighetstaxeringen

En bostadsrättsförening kan enligt skatterättsliga regler betraktas som ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag. Med privatbostadsföretag avses till exempel en bostadsrättsförening vars verk­samhet till klart övervägande del består i att till sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, även kallat kvalificerad verksamhet. Uppfylls inte nyss nämnda krav betraktas föreningen som ett oäkta bostadsföretag. Gränsdragningen har en avgörande betydelse för hur föreningen och dess medlemmar ska beskattas.

Enligt de särskilda regler som gäller för ett privatbostadsföretag, ska inkomster från företagets fastighet inte beskattas. För föreningens medlemmar är värdet av den bostadsförmån som uppstår på grund av skillnaden mellan avgiften till föreningen och marknadsmässig hyra, skattefri. Därtill har medlemmen möjlighet att ansöka om uppskov med beskattning av kapitalvinst vid försäljning av privatbostadsrätt. Ett oäkta bostadsföretag beskattas i stället i enlighet med allmänna regler som gäller inkomst av näringsverksamhet. Medlemmar i ett oäkta bostadsföretag förmånsbeskattas för värdet av bostadsförmånen och saknar mot­svarande möjlighet att ansöka om uppskov med beskattning av kapitalvinst vid försäljning av bostadsrätt.

I här aktuellt mål, yrkade bostadsrättsföreningen att bli beskattad som ett privatbostadsföretag beskattningsåret 2015. Föreningen ägde en byggnad vari det fanns 14 bostadslägenheter som upplåtits med bostadsrätt till föreningens medlemmar och två lokaler som hyrdes ut till kommersiell verksamhet.

Föreningen anförde att beräkningen skulle baseras på bostadsrättslägenheternas bruksvärde jämfört med hyresnivån för likvärdiga lägenheter i närliggande hyreshus. Skatteverket argumenterade att värderingen inte var korrekt utförd eftersom den hade tagit hänsyn till de standardhöjande renoveringar som bostadsrätts­innehavarna genomfört. Skatteverket menade därför att jämförelsehyran i stället skulle utgå från de av Skatteverket beslutade genomsnittshyrorna som tagits fram till fastighetstaxeringen 2016–2018 och att föreningen skulle betraktas som ett oäkta bostadsföretag.

Kammarrätten i Stockholm biföll föreningens talan och anförde att det visserligen fanns visst fog för Skatteverkets invändning att föreningens verksamhet inte bedömdes och fördelades när en värdering som tog hänsyn till bostadsrättslägenheternas inre standard - som föreningen i princip inte råder över - beaktades. Kammarrätten framhöll att ett sådant hänsynstagande ändå skulle anses följa av de metoder för bestämmande av bruksvärdet som kom till uttryck i Skatteverkets allmänna råd. Skatteverket överklagade sedermera kammarrättens dom och beviljades prövningstillstånd i HFD.

HFD konstaterade med utgångspunkt i praxis, närmare bestämt RÅ 2005 ref. 5 och HFD 2014 ref. 19, att bedömningen av om en förening uppfyller kravet - att till klart övervägande del tillhandahålla bostäder till sina medlemmar - i regel bör ske med ledning av åsatta taxeringsvärden. Då det inte framgick vilket taxeringsvärde som gällde för föreningens fastighet vid utgången av det i målet aktuella beskatt­ningsåret, återförvisade HFD målet till Skatteverket. Det var således fastighetens taxeringsvärde för beskattningsår 2015 som var avgörande i här aktuellt fall och således inte den jämförelsehyra som hade tagits fram till fastighetstaxeringen 2016–2018 och som Skatteverket använde vid sin bedömning.

Louise Tensetti och Frank Persson, skattejurister Mazars

Flertalet föreningar som exempelvis har lokaler som hyrs ut och bra inkomster riskerar att anses som s.k. oäkta föreningar, vilket medför negativa beskattningskonsekvenser för dess medlemmar.

Med anledning därav vidtar en hel del föreningar - som inte är att anse som privatbostadsföretag - åtgärder för att säkerställa att de klarar den av Skatteverket fastställda gränsen om att till minst 60 procent bedriva kvalificerad verksamhet.

HFD:s dom innebär ett klargörande att det är taxeringsvärdet för fastigheten som gäller som utgångspunkt vid bedömningen av huruvida en förening ska anses vara ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag.

Med anledning av HFD:s avgörande har Skatteverket uttalat på sin hemsida att de kommer att analysera innebörden och effekterna av domen och återkomma med mer information i början av 2022.

Emma Aldman, skattejurist Mazars

Mål nr. 4894-20