Regelung zur grunderwerbsteuerlichen Zurechnung durch das JStG 2024

Auf Basis der bisherigen Rechtslage waren sich Finanzverwaltung und Rechtsprechung einig, dass für Zwecke der Grunderwerbsteuer die Zurechnung von Grundstücken zu einer anderen Gesellschaft als der Eigentümerin möglich ist. Voraussetzung ist, dass diese Gesellschaft hinsichtlich der betreffenden Grundstücke einen Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 1, 2, 3 oder 3a GrEStG verwirklicht hat. Hierbei hält die Finanzverwaltung abweichend vom BFH, der (wohl) für eine Zurechnung nur noch zu dieser Gesellschaft ausgeht, eine gleichzeitige Zurechnung desselben Grundstücks zu zwei Gesellschaften für möglich. Die bestehende Komplexität wurde zusätzlich durch die von der Finanzverwaltung vertretene Auffassung zur „Signing/Closing“-Thematik erhöht. Hiernach soll u. a. bei Anteilsveräußerungen, deren Verpflichtungsgeschäft und dingliche Erfüllung zeitlich auseinanderfallen, die Doppelzurechnung durch die Aufhebung der beim Signing ausgelösten Steuer nicht wegfallen, sondern fortbestehen.

Regelung des § 1 Abs. 4a GrEStG

Die Regelung des neuen § 1 Abs. 4a GrEStG lautet:

„Ein Grundstück gehört zum Vermögen einer Gesellschaft im Sinne des § 1 Abs. 2a bis 3a, wenn sie es aufgrund eines Rechtsvorgangs nach § 1 Abs. 1 erworben hat. Die Zugehörigkeit nach Satz 1 endet, wenn ein anderer Rechtsträger das Grundstück aufgrund eines Rechtsvorgangs nach § 1 Abs. 1 erworben hat oder wenn die Voraussetzungen nicht mehr vorliegen, die zur Zugehörigkeit nach Satz 1 geführt haben. Die Sätze 1 und 2 finden keine Anwendung auf Rechtsvorgänge, die nach § 16 Abs. 1 rückgängig gemacht werden, und auf Grundstücke, die nach § 16 Abs. 2 zurückerworben wurden, soweit dies dazu führt, dass ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a vermieden wird; die Rückgängigmachung und der Rückerwerb gelten für die Zugehörigkeit eines Grundstücks nach den Sätzen 1 und 2 als rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO. Ein Grundstück gehört auch zum Vermögen einer Gesellschaft, wenn sie an dem Grundstück die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 innehat. Die Zugehörigkeit nach Satz 4 endet, wenn die Voraussetzungen nicht mehr vorliegen, die zur Zugehörigkeit nach Satz 4 geführt haben.“

Danach wird nunmehr gesetzlich festgelegt, dass grds. für das „Gehören“ eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft auf die Verwirklichung eines Rechtsvorgangs und damit letztlich auf die Grundstückseigentümerin abzustellen ist. Damit erfolgt keine Zurechnung mehr zu einer anderen/weiteren Gesellschaft, bei der ein Ergänzungstatbestand (Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG) verwirklicht wird. Hierdurch entfällt die bisher erforderliche Ermittlung der Anteilshistorie zur Bestimmung, welchem Rechtsträger ein Grundstück zuzurechnen ist.

Zur Vermeidung missbräuchlicher Gestaltungen ordnet § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG einen rückwirkenden Entfall der Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft an, wenn die Zurechnung nach § 1 Abs. 4a GrEStG zu einer Steuervermeidung führen würde. Ohne diese Regelung könnte zum Beispiel eine Gesellschaft durch Verwirklichung eines Tatbestands nach § 1 Abs. 1 GrEStG (z. B. Verkauf der Immobilie im Asset Deal) für Grunderwerbsteuerzwecke grundbesitzlos gemacht werden, ihre Gesellschaftsanteile – ohne Verwirklichung eines Ergänzungstatbestands – veräußert und anschließend das zuvor geschlossene Grundstücksgeschäft über § 16 GrEStG rückabgewickelt werden. Die umgekehrte Konstellation (zugunsten des Steuerpflichtigen) ist dagegen nicht erfasst.

Die Regelung ist am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft getreten, d. h. am 6. Dezember 2024. Eine spezifische Anwendungsregelung ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Fazit

Die gesetzliche Regelung der grunderwerbsteuerlichen Zurechnung durch das JStG 2024 in § 1 Abs. 4a GrEStG sorgt für eine deutliche Vereinfachung der Rechtslage und war mehr als überfällig. Es besteht jedoch u. E. Nachbesserungs- bzw. Klarstellungsbedarf u. a. hinsichtlich der Anwendung der neuen Zurechnungsregeln. Das JStG 2024 sieht ein Inkrafttreten der Regelung am Tag nach Verkündung des Gesetzes vor, enthält aber keine spezifische Anwendungsregelung. In diesem Zusammenhang ist unklar, ob hierdurch eine – nach bisheriger Rechtslage (zusätzlich) begründeten – Zurechnung bei einer anderen Gesellschaft als der Grundstückseigentümerin mit Inkrafttreten der Neuregelung entfällt oder ob weiterhin – d. h. auch für zukünftige Erwerbsvorgänge – eine Aufarbeitung der Anteilshistorie vor dem 6. Dezember 2024 vorzunehmen ist. Es bleibt abzuwarten, ob/wie die Finanzverwaltung sich hierzu positioniert.

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2025. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.