La responsabilidad de las fiduciarias

¿Qué es una fiducia?

La palabra "fiducia" conlleva confianza, de hecho, en inglés son palabras sinónimas (trust). Cuando se habla de negocios fiduciarios, se hace referencia a un acuerdo en el que una persona o empresa (fiduciaria) administra bienes o recursos en beneficio de otra.

Existen diferentes tipos de fiducia, pero la más común es la fiducia mercantil. En ella, el dueño de los bienes (fideicomitente) los entrega a una sociedad fiduciaria para que los administre según un propósito específico. Esto significa que los bienes no pueden ser usados libremente por la fiduciaria, sino que deben manejarse de acuerdo con el contrato establecido.

Las fiduciarias desempeñan un papel clave en muchas actividades económicas, incluyendo proyectos inmobiliarios y de inversión, generando confianza entre los involucrados.

Deberes de las sociedades fiduciarias

Las fiduciarias están sujetas a estrictas obligaciones legales para garantizar la seguridad de los bienes que administran. Entre sus principales deberes se encuentran:

• Administrar los bienes con diligencia y transparencia. Deben actuar con profesionalismo y evitar cualquier conflicto de interés.

• Separar los bienes de la fiducia de sus propios activos. Esto impide que sean usados para fines distintos a los establecidos en el contrato.

• Informar a los clientes sobre los riesgos y condiciones del negocio. Es responsabilidad de la fiduciaria asegurarse de que los inversionistas comprendan los alcances del contrato.

• Proteger los bienes fideicomitidos. Debe defenderlos ante cualquier amenaza, ya sea de terceros, del mismo beneficiario o incluso del fideicomitente.

• Rendir cuentas periódicamente. La fiduciaria está obligada a presentar informes sobre la gestión de los bienes.

Fiducias en proyectos inmobiliarios

Uno de los usos más frecuentes de las fiduciarias es en la construcción y venta de proyectos inmobiliarios. La figura de la fiducia inmobiliaria se utiliza para garantizar que los recursos destinados a un proyecto sean manejados de manera segura y transparente.

Al invertir en un proyecto "sobre planos", los compradores adelantan dinero antes de que la construcción esté terminada. Para minimizar los riesgos, muchas promotoras usan fiduciarias que manejan los recursos y garantizan que solo se liberen fondos si se cumplen ciertas condiciones, como la viabilidad financiera del proyecto y la obtención de permisos.

Sin embargo, las fiduciarias también tienen la obligación de verificar que los proyectos sean sólidos y viables antes de aceptar manejar los recursos. Esto incluye asegurarse de que existan licencias, financiamiento adecuado y contratos claros con los constructores.

Obligaciones específicas de las entidades fiduciarias:

Según reciente jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, entre las obligaciones primordiales que existen para las entidades fiduciarias están las siguientes (Sentencias SC 107-2023; SC491-2024):

• Brindar información y asesoría: Deben advertir a los clientes sobre riesgos, limitaciones y aspectos negativos del negocio desde la etapa precontractual.

• Proteger bienes fideicomitidos: Deben resguardar los bienes contra actos de terceros, beneficiarios e incluso el propio fideicomitente.

• Obrar con buena fe y lealtad: Se deben evitar conflictos de interés y salvaguardar los intereses del fideicomitente o beneficiario.

• Diligencia y profesionalismo: Se espera que adopten todas las medidas necesarias para el correcto desarrollo del negocio fiduciario.

• Control y supervisión: Especialmente en proyectos inmobiliarios, deben verificar licencias, viabilidad del proyecto, fuentes de financiamiento y la correcta inversión de recursos

¿Cuándo responde una fiduciaria por daños?

Si una sociedad fiduciaria incumple sus deberes y causa perjuicios a un beneficiario o inversionista, podría ser demandada por los daños ocasionados. Para que se configure su responsabilidad, deben probarse tres elementos:

1. Culpa: Que la fiduciaria actuó con negligencia o no cumplió con sus obligaciones.

2. Daño: Que la persona afectada sufrió una pérdida económica o patrimonial.

3. Nexo causal: Que el incumplimiento de la fiduciaria fue la causa directa del perjuicio.

En términos generales, la Corte con las Sentencias SC 107-2023; SC491-2024 mantiene un criterio uniforme: las fiduciarias tienen una responsabilidad reforzada y deben actuar con la máxima diligencia, pues cualquier falta puede generar su responsabilidad civil.

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Marco normativo y bibliografía

• Código civil.

• Código de Comercio.

• Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.

• Circular Externa 034 de 2018 de la Superintendencia Financiera de Colombia.