Conozca el proyecto de ley que regulará los servicios de hospedaje o alojamiento turístico en las Propiedades Horizontales

El mercado de las rentas cortas en Colombia

En los últimos años, el mercado de las rentas cortas ha sido una solución a la alta demanda generada por turistas y nómadas digitales que ven en Colombia un lugar propicio para vacacionar o residir transitoriamente con costos sustancialmente más bajos que otros destinos.

El alto flujo de turistas produce dinámicas sociales que imponen nuevos retos para la convivencia y las relaciones vecinales al interior de las propiedades horizontales, obligando a las administraciones de conjuntos y edificios sometidos a dicho régimen a cuestionarse sobre las ventajas y desventajas de permitir en sus instalaciones el hospedaje o alojamiento de turistas, así como sobre los instrumentos jurídicos de que disponen para facilitar o prohibir este tipo de contratos.

En estas reflexiones, suele ponerse de un lado la función social de la propiedad y el derecho a la libre iniciativa privada de cada propietario para usar y disponer libremente de sus bienes dentro de los límites de la ley, prerrogativa que lleva implícita la facultad de alquilar sus unidades privadas de acuerdo con sus intereses; mientras que, por otro lado, se plantean retos en materia de convivencia y tranquilidad de quienes consideran que una alta rotación de huéspedes sin arraigo local puede generar problemas de seguridad en los edificios, dinámicas nocivas para la moral social y un mayor riesgo de deterioro en las instalaciones producida por personas que no tienen un sentido de pertenencia por las zonas comunes de las copropiedades.

No en pocas ocasiones se generan conflictos entre administraciones de Propiedades Horizontales que intentan restringir el hospedaje, y propietarios que conciben su inmueble privado como una fuente de ingresos por medio del alojamiento y hospedaje de turistas.

La regulación actual en la materia

A la fecha, Colombia no cuenta con una normativa sólida, clara y completa que regule de fondo todas las particularidades que implica prestar y adquirir un servicio de alojamiento turístico o de corta estadía en propiedades horizontales, pues el marco jurídico contenido en las leyes 300 de 1996, 1101 de 2006, 675 de 2001, el Decreto 2590 de 2009, 2119 de 2018, la ley 1558 de 2012, y la ley 2068 de 2020, entre otras, aborda solo tangencialmente las tensiones mencionadas, sin desarrollar herramientas o directrices claras para determinar bajo qué condiciones una copropiedad podría influir sobre el derecho que tiene un copropietario de alquilar, ceder el uso o arrendar su unidad privada.

El artículo 21 de la ley 2068 del 2020 define el hospedaje de la siguiente manera: “El contrato de hospedaje es un contrato de adhesión que una persona natural o jurídica celebra con el propósito principal de prestar alojamiento a otra persona denominada huésped, mediante el pago del precio respectivo, por un plazo inferior a 30 días”

Por su parte, el decreto 2590 de 2009 es el marco regulatorio genérico para la vivienda turística y establece que toda entrega habitual de un bien inmueble para uso y goce de una o más personas, a título oneroso y por un término inferior a 30 días, es considerado como servicio turístico y, por tanto, se rige por las normas de dicho sector.

Así mismo, establece que todo inmueble destinado a la vivienda turística y otros tipos de hospedaje no permanente deberán registrarse ante el Registro Nacional de Turismo, y el comercializador deberá inscribirse como operador.

Finalmente, señala como requisito de obligatorio cumplimiento que tal modalidad de hospedaje esté expresamente permitida en el Reglamento de Propiedad Horizontal, ya que, de lo contrario, se podría incurrir en las sanciones previstas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001.

La nueva regulación de los contratos de hospedaje y alojamiento turístico en la reforma a la ley 675 de 2001

Con el propósito de reformar y adicionar la Ley 675 de 2001, regulando los contratos de hospedaje y alojamiento en el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, el Congreso de la República tramita los proyectos de ley 205 y 282 de 2022, acumulados en el proyecto 205 que después de surtir el primer debate en la cámara de representantes plantea las siguientes modificaciones relativas a la prestación de servicios turísticos en las copropiedades y los contratos de alojamiento y hospedaje:

1. Seguro de Responsabilidad: El artículo 10 del proyecto de ley 205 de 2022, que adiciona el Inciso 2 al artículo 15 de la ley 671 de 2001, contempla lo siguiente:

“Cuando la copropiedad sea operadora o administradora directa de unidades privadas destinadas a la prestación de servicios de alojamiento y hospedaje, deberá contar con una póliza de seguro de responsabilidad contra daños a huéspedes y a terceros. Esta póliza deberá cubrir cualquier siniestro que se presente durante la prestación del servicio de alojamiento turístico. Como mínimo, deberá cubrir los riesgos de muerte, incapacidad permanente, incapacidad temporal, lesiones, daños a bienes de terceros y gastos médicos.

2. Mayoría calificada para prohibir el hospedaje o alojamiento: El artículo 28 del proyecto de ley 205 de 2022, que modifica el artículo 46 de la ley 671 de 2001, contempla lo siguiente:

“Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría calificada: Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integra la propiedad horizontal:

La prohibición o autorización de destinar las unidades privadas al servicio de hospedaje u alojamiento.”

3. Requisito adicional para la inscripción en el registro único: El artículo 31 del proyecto de ley 205 de 2022 adicionó el artículo 51B a la ley 675 de 2001, el cual quedará así:

"Artículo 51B. Requisitos. Para la inscripción en el Registro, se debe cumplir con los siguientes requisitos:

En el caso de las propiedades horizontales construidas para la prestación exclusiva de servicios de alojamiento u hospedaje, el administrador deberá contar además con formación académica en el grado de tecnólogo o formación para el empleo en materia turística”.

4. Autorización general para los servicios de hospedaje o alojamiento: El artículo 54 del proyecto de ley 205 de 2022 crea el nuevo artículo 101 a la ley 675 de 2001, el cual quedará así:

“Artículo 101. De los servicios de hospedaje u alojamiento en la propiedad horizontal. La ejecución de las actividades relacionadas con los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal está permitida, salvo que la asamblea de copropietarios lo prohíba mediante mayoría calificada.

Para el ejercicio de la actividad, se requerirá inscripción por parte del propietario del inmueble en el Registro Nacional de Turismo, de conformidad con lo establecido en los Decretos Nacionales 2590 de 2009, 4933 de 2009 y 1836 de 2021 o en las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan.

Cuando el servicio de hospedaje u alojamiento sea ofrecido a través de plataformas tecnológicas, se deberá señalar en la misma que el inmueble está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, indicando los derechos y obligaciones a los que está sometido el bien.

Por último, el artículo 55 del proyecto de ley contempla expresamente la derogatoria de “las normas que le sean contrarias”, una vez el proyecto se convierta en ley y entre en vigencia.

De acuerdo con las modificaciones expuestas en el proyecto de ley analizado, es claro que el servicio de hospedaje o alojamiento (inferior a 30 días) quedaría permitido por regla general, salvo que se prohíba por la asamblea de copropietarios con una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran la propiedad horizontal, con lo cual en nuestro criterio quedaría derogada tácitamente la prohibición general establecida en el artículo 3 del decreto 2590 de 2009 en caso de que el proyecto de ley se aprobara tal y como está planteado.

De igual forma, debe mencionarse que, el proyecto de ley analizado no modifica las condiciones del arrendamiento de vivienda urbana regulado en la ley 820 de 2003, pero sí impone obligaciones para la administración de las propiedades horizontales que operen servicios de vivienda turística, así como aquellas construidas para la prestación exclusiva de servicios de alojamiento u hospedaje.

En conclusión, el proyecto de ley analizado deja en evidencia un ánimo del legislador colombiano por actualizar el régimen de la propiedad horizontal y, entre otras cosas, regular los servicios de hospedaje y alojamiento como un esfuerzo por acompasar las normas vigentes con el dinamismo social generado por el creciente turismo que vive Colombia, e invitando a tomar decisiones sobre el particular. No obstante, las normas incorporadas en el proyecto de reforma guardan silencio sobre aspectos que consideramos relevantes, tales como el arrendamiento de inmuebles por términos superiores a 30 días con fines turísticos, el alcance de los reglamentos de propiedad horizontal para incorporar restricciones a la cesión del uso sobre bienes privados, entre otros.

Finalmente, es preciso indicar, que las modificaciones incluidas en el proyecto de ley 205 de 2022 acumulado con el proyecto 282 mencionadas anteriormente, aún no constituyen el texto final de la ley que deberá ser aprobada en debates posteriores de la Cámara de Representantes y el Senado de la República, por lo cual desde Mazars estaremos informando sus avances, cambios e implicaciones.