Share Deals – etabliertes Instrument in turbulenten Zeiten: Eine Analyse von Florian Schmidl
Vorab zur Begriffserklärung der Share Deals: Während beim Asset Deal das Eigentum an der zu übertragenden Immobilie unmittelbar auf die Käufer:innen übergeht, werden beim Share Deal Anteile an der immobilienbesitzenden Gesellschaft übertragen. Für den Share Deal spricht insbesondere die mögliche Ersparnis der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr bei entsprechender Strukturierung der Transaktion – immerhin 4,6 % des Kaufpreises – sowie die Ausnützung umsatzsteuerlicher Vorteile.
Für Share Deals verlief das Jahr 2022 zweigeteilt. Während das erste Halbjahr noch vergleichbar mit der Vergleichsperiode 2021 verlief, kam es im zweiten Halbjahr sowohl hinsichtlich der Anzahl als auch der Volumina zu einem starken Rückgang. Die Anzahl der Transaktionen sank im Vergleich zum Vorjahr um 77 %, die Volumina sogar um 84 %. Insgesamt wurden im Jahr 2022 53 Share Deals durchgeführt – nach 72 im Jahr 2021 – ein Rückgang um 26 %. Die Sichtung der Daten lässt keinen eindeutigen Schluss in Bezug auf die Ursachen für diesen Rückgang zu.
Nachdem das erste Halbjahr im Wesentlichen analog zur Vergleichsperiode 2021 verlief, halte ich eine Vorwegnahme von Transaktionen im ersten Halbjahr für unwahrscheinlich. Es ergibt sich weiters kein konsistentes Bild im Vergleich zu Asset Deals - zwar gab es auch hier einen Rückgang im Vergleich zu 2021, jedoch lange nicht so erheblich. Evident ist, dass konzern- oder familieninterne Share Deals überdurchschnittlich nachgelassen haben. Während die Anzahl der Share Deals im Vergleich zu 2021 um 26 % zurückging, gingen die Share Deals, bei denen sich die wirtschaftlichen Eigentümer:innen nicht ändern um 53 % zurück.
Absolut ist der Effekt mit 15 identifizierten Transaktionen in 2021 und 7 in 2022 allerdings gering. Eine mögliche Erklärung liegt in der Hauptzielgruppe von Share Deals respektive deren Geschäftstätigkeit. Die „Buy and hold“ Investor:innen greifen tendenziell eher zum Asset Deal, um eine Kumulierung von Besitzgesellschaften im Portfolio zu vermeiden. Die höheren Einmalkosten werden in Kauf genommen, um laufende „Betriebskosten“ der Gesellschaft zu vermeiden.
Anders die Entwickler:innen - diese werden tendenziell eher zum Share Deal greifen, um die Herstellungskosten der Wohnungen so gering wie möglich zu halten. Die Besitzgesellschaft wird nach Abverkauf liquidiert.
Nun ist allgemein bekannt, dass die Immobilienprojektentwicklung aufgrund der gestiegenen Baukosten sowie der ungünstigen Zinsentwicklung im zweiten Halbjahr 2022 stark an Tempo verloren hat. Konsequenterweise müssen auch die entsprechenden Transaktionen zurückgegangen sein – mit einem wesentlich stärkeren Impact im Bereich der Share Deals. Auf einen bemerkenswerten Trend sei noch hingewiesen – innerhalb der Share Deals ist der Anteil an übertragenen Anteilen an Personengesellschaften (OG und KG) im Jahr 2022 rasant angestiegen – sowohl anteilig als auch absolut. In 2021 wurden 18 Transaktionen von Anteilen an Personengesellschaften (25 % aller Share Deals) abgewickelt – in 2022 wurden 39 Transaktionen mit Anteilen an Personengesellschaften durchgeführt – das entspricht 74 % aller Share Deals des Jahres.
Den vollständigen Zinshaus-Marktbericht sowie die Details der steuerlichen Vorzüge des Share Deals können Sie hier nachlesen.
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