Unternehmerische Vermietung von Grundstücken durch Körperschaften öffentlichen Rechts

Die betroffene Gemeinde errichtete eine Sport- und Freizeitanlage und vermietete diese an einen Sportverein. Die Gemeinde tritt dabei als Körperschaft öffentlichen Rechts auf. Bei Ermittlung des Mietentgelts wurden Eigenleistungen der Vereinsmitglieder:innen, bestimmte Betriebskosten sowie eine rechnerische Komponente zur Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt. Das Finanzamt qualifizierte diesen Vorgang als nicht umsatzsteuerpflichtig, da das nach der Verwaltungspraxis erforderliche Mindestentgelt nicht erreicht worden sei. Daher wurde auch die damit in Verbindung stehende Vorsteuer berichtigt.

Fiktiver Betrieb gewerblicher Art

Das Bundesfinanzgericht (BFG) gab der daraufhin erhobenen Beschwerde Folge und begründete, es liege kein bloßer Anerkennungszins vor, wodurch der Tatbestand der steuerpflichtigen Vermietung als fiktiver Betrieb gewerblicher Art einer KÖR erfüllt sei. Daher durfte auch entsprechend Vorsteuer geltend gemacht werden. Gegen diese Entscheidung erhob das Finanzamt eine Amtsrevision beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH).
Die Qualifizierung als umsatzsteuerbarer Vorgang ist deshalb so relevant, da nur dann eine Vorsteuer geltend gemacht werden kann. Grundsätzlich unterliegen KÖR nur mit ihren Betrieben gewerblicher Art der Umsatzsteuer. Im Umsatzsteuer-Bereich gilt als Betrieb gewerblicher Art unter anderem die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken. Ob eine Vermietung und Verpachtung von Grundstücken im Sinne des Umsatzsteuergesetzes vorliegt, ist danach zu beurteilen, ob ein Bestandvertrag nach dem allgemeinen Zivilrecht gegeben ist. Zivilrechtliches Hauptkriterium eines Bestandvertrages ist seine Entgeltlichkeit. Eine Anerkennung als Bestandverhältnis setzt neben der Deckung der laufenden Betriebskosten ein Entgelt für den Gebrauch des Grundstücks in Form einer AfA-Komponente voraus.

Bestandvertrag oder Leihvertrag?

Entscheidend ist somit, ob der Nutzungsüberlassung des Grundstückes ein entgeltlicher Bestandvertrag oder ein unentgeltlicher Leihvertrag zugrunde liegt. Ein entgeltlicher Bestandvertrag liegt allerdings nicht schon vor, wenn neben den Betriebskosten eine AfA-Komponente an die Eigentümer:innen gezahlt wird. Die Zahlung einer AfA-Komponente ist daher nicht die einzige Voraussetzung für das Vorliegen eines entgeltlichen Bestandvertrages.
Der VwGH hat sich in seiner Erkenntnis vor allem auf die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) gestützt. Nach der OGH-Rechtsprechung ist für die Frage, ob die Nutzungsüberlassung als unentgeltlich zu qualifizieren ist, zunächst darauf abzustellen, ob die vom Nutzungsberechtigten übernommenen Kosten aus dem Gebrauch resultieren (z.B. Warmwasser) oder ob sie den Eigentümer:innen unabhängig davon gezahlt werden (z.B. Grundsteuer oder Bankgebühren). Nur die Übernahme der Kosten zweiter Art stellt Entgelt dar. Unabhängig davon liegt keine Entgeltlichkeit vor, wenn das bedungene Entgelt so niedrig ist, dass es gegenüber dem Wert der Benützung praktisch nicht ins Gewicht fällt. Ein derartiger Anerkennungszins liegt vor, wenn das bedungene Entgelt nicht mehr als ca. 10% des ortsüblichen Entgelts ausmacht. Die Beurteilung der Entgeltlichkeit kann somit nur erfolgen, wenn das bedungene Entgelt dem ortsüblichen Mietzins, der für das Objekt erzielbar gewesen wäre, gegenübergestellt wird.
Da das BFG eine solche Gegenüberstellung nicht vorgenommen hat, war das angefochtene Erkenntnis wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.

Hinweis: Bei der steuerlichen Anerkennung von Bestandverhältnissen ist neben grundsätzlichen Fragen der Höhe des Entgelts oft auch die Fremd- sowie Ortsüblichkeit relevant. Sollten sie daher eine Vermietung oder Verpachtung in Erwägung ziehen, empfehlen wir die frühzeitige Planung und umfassende Beratung.