Erfreuliche Nachrichten für alle, die zu Wohnzwecken vermietete Immobilien in Drittstaaten vererben oder verschenken wollen

Grundbesitz, der zu fremden Wohnzwecken vermietet wird, ist grundsätzlich zu zehn Prozent von der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer befreit. Es spielt dafür keine Rolle, ob es sich um ein Mietwohngrundstück mit mehreren Wohnungen, eine einzelne Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. In bestimmten Fällen gilt die Befreiung auch für Immobilien im Betriebsvermögen. Bisher versagte der Gesetzgeber jedoch die Befreiung, wenn sich der Grundbesitz außerhalb der EU und des EWR befand.

Urteil des EuGH vom 12. Oktober 2023 (C-670/21, BA/FA X)

Der EuGH hat mit seinem Urteil vom 12. Oktober 2023 klargestellt, dass die bisherige Beschränkung der Steuerbefreiung auf Grundstücke im EU-/EWR-Raum einen Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit darstellt. Dies gelte zumindest dann, wenn zwischen den beteiligten Staaten ein ausreichender Informationsaustausch gewährleistet ist, der missbräuchliche Umgehungen der Steuergesetze verhindert. Die Kapitalverkehrsfreiheit ist eine der Grundfreiheiten der EU und gewährleistet den freien Kapitalverkehr (z. B. von Aktien oder Immobilien) zwischen den Mitgliedstaaten sowie zwischen Mitgliedstaaten und Drittstaaten.

Gleich lautende Erlasse der Finanzverwaltung vom 19. Juni 2024

Die Finanzverwaltung hat auf das EuGH-Urteil mit gleich lautenden Ländererlassen reagiert und mit sofortiger Wirkung die Anwendung der Steuerbefreiung auch auf Immobilien in Drittstaaten ausgedehnt. Der Erlass ist auf alle noch offenen Fälle anzuwenden. Voraussetzung ist, dass zu dem betroffenen Drittstaat ein Informationsaustausch besteht. Mit Staaten, mit denen ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, sollte die Voraussetzung in der Regel erfüllt sein, da die Abkommen üblicherweise Vereinbarungen zum Informationsaustausch beinhalten. Die Finanzverwaltung verweist im Erlass auf eine von ihr veröffentlichte Liste an Ländern.

Neuregelung des § 13d ErbStG

Die zum 1. Januar 2025 erfolgte Neuregelung des § 13d ErbStG deckt sich mit den zuvor veröffentlichten gleichlautenden Ländererlassen. Insofern wurde die bereits zuvor bekannte Ansicht der Finanzverwaltung lediglich im Gesetz verankert.

Bedeutung für die Praxis

Immobilien in Drittstaaten, die vererbt oder verschenkt werden und zu Wohnzwecken vermietet sind, sind ab sofort zu zehn Prozent von der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer befreit. Durch die gleichlautenden Erlasse der Finanzverwaltung ist die Neuregelung bereits auf alle offenen Fälle anzuwenden. Insofern sollten alle offenen Erbschaftsteuerbescheide und Schenkungsteuerbescheide, die Immobilien in Drittstaaten beinhalten, auf die Anwendung der Befreiungsvorschrift geprüft werden.

Autor: Johannes Westphal

Dies ist ein Beitrag aus unserem Steuer-Newsletter 1/2025. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen oder weitere Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.