Wohnzweck oder Beherbergung?

Der VwGH hat in einer kürzlich ergangenen Entscheidung festgestellt, dass im Falle einer Leistungserbringung von einer Wohnungseigentümergemeinschaft an die Wohnungseigentümer:in für den anzuwendenden Umsatzsteuersatz zu unterscheiden ist, ob die gegenüber den Wohnungseigentümer:innen erbrachten Leistungen (Verrechnung von Betriebskosten) Wohnungen betreffen, die von den Wohnungseigentümer:innen zur Beherbergung von Gästen oder zu Wohnzwecken genutzt werden. Diese Unterscheidung ist dafür relevant, ob der besondere Umsatzsteuersatz von 10 % zur Anwendung kommt.

Umsatzsteuerrechtliche Behandlung von Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaften stellen im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG) Unternehmer dar. Diese erbringen Leistungen zur Verwaltung und Erhaltung des gemeinsamen Eigentums, indem sie etwa die allgemeinen Betriebskosten an die Wohnungseigentümer:innen weiterverrechnen. Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften sind umsatzsteuerfrei. Ausgenommen davon sind jedoch Leistungen im Zusammenhang mit Wohnungen, die Wohnzwecken dienen. Wird in einem Gebäude, das parifiziert ist und an dem somit Wohnungseigentum besteht, ein Teil der Wohnungen zu Wohnzwecken und ein Teil zu anderen Zwecken, z.B. als Geschäftslokal oder zur Beherbergung genutzt, so sind nur die Leistungen an die Wohnungseigentümer:innen, die die Wohnungen zu anderen Zwecken nutzen, steuerfrei. Auf diese Steuerfreiheit kann jedoch verzichtet werden, infolge dessen der normale Steuersatz von 20% zur Anwendung kommt.
Bei Wohnungen, die Wohnzwecken dienen, erfolgt die Verrechnung von Betriebskosten mit 10 % Umsatzsteuer, die Lieferung von Wärme (Heizung) wird immer mit 20 % Umsatzsteuer belastet.

Sachverhalt der VwGH Entscheidung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet ein Gebäude. Für die Leistungen an die Wohnungseigentümer:innen hatte sie generell den ermäßigten Steuersatz von 10% zur Anwendung gebracht. Die Wohnungen wurden von den jeweiligen Eigentümer:innen teilweise touristisch als Ferienwohnungen, teilweise für eigene Wohnzwecke genutzt. Für die Umsätze betreffend Wohnungen, welche als Ferienwohnungen genutzt wurden, unterstellte die Finanzverwaltung einen Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung und unterwarf diese dem Normalsteuersatz von 20%.
Strittig war im vorliegenden Fall, ob ein „Dienen zu Wohnzwecken“ anzunehmen und der ermäßigte Steuersatz auch dann anzuwenden ist, wenn die Wohnungseigentümer:innen die Wohnungen im Rahmen kurzfristiger Überlassungen zu touristischen Zwecken als Ferienwohnungen nutzen.
Der VwGH entschied, dass bei einer Wohnung, die bloß für wenige Wochen oder gar Tage überlassen wird, nicht von einem Aufenthalt auf Dauer die Rede sein kann. Darin unterscheidet sich der Begriff „Wohnzweck“ von jenem der „Beherbergung“. Denn während der Wohnzweck einen Zustand beschreibt, der auf Dauer ausgelegt ist, erfasst der Begriff der Beherbergung die Zurverfügungstellung einer bloß vorübergehenden Wohnmöglichkeit. Somit unterliegen Leistungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Ferienwohnung nicht dem begünstigten Steuersatz.

Tipp: Bei Wohnungsnutzung kann sich ein steuerlicher Vorteil für eigennutzende Wohnungseigentümer:innen ergeben, da für Wohnungsnutzung 10% Umsatzsteuer abzuführen, bei vielen Leistungen jedoch 20% Vorsteuer seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom Finanzamt rückforderbar sind.
In der Praxis muss sichergestellt werden, dass die Hausverwaltung Kenntnis von der konkreten Nutzung der einzelnen Wohneinheiten hat, um im Rahmen der Abrechnung die richtigen Steuersätze anwenden zu können.