Vermietungsgarantien aus umsatzsteuerlicher Sicht

Lieferungen und sonstige Leistungen eines Unternehmers unterliegen der Umsatzsteuer, wenn sie im Rahmen eines Leistungsaustausches ausgeführt werden, also wenn Unternehmer:innen im Inland für Leistungen ein Entgelt erhalten. Nicht jede Zahlung im unternehmerischen Bereich stellt jedoch ein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt für eine Leistung dar - etwa Zahlungen im Zusammenhang mit einer Vermietungsgarantie.

Beispiel
Der:Die Käufer:in einer Wohnung erhält eine Zusicherung (= Garant) der Verkäufer:innen, dass in den ersten zwölf Monaten Mietzahlungen in Höhe von € 1.000 / Monat fließen werden. Kann die Wohnung in den ersten 3 Monaten nach Verkauf nicht vermietet werden, sondern erst ab dem 4. Monat, muss der Garant (= Verkäufer:in) die Miete für 3 Monate bezahlen. Für die Gewährung dieser Vermietungsgarantie verlangt der Garant ein Entgelt von 1% des Gesamtgarantiebetrags (= 12 x € 1.000 x 1% = € 120).

Aus umsatzsteuerlicher Sicht sind zwei Zahlungsströme zu beachten

• Wohnungseigentümer:innen erhalten vom Garanten (jener Person, die die Garantie für die Miete übernimmt) eine fiktive Miete, und zwar für jenen Zeitraum, in welchem die Wohnung nicht vermietet werden kann. Diese Zahlungen des Garanten stellen jedoch kein Leistungsentgelt dar, sondern eine Art Schadenersatz, vergleichbar mit einer Art Versicherungsleistung. Der Garant erhält ja keine (Vermietungs-)Leistung vom Wohnungseigentümer, für die er bezahlt. Mangels Entgeltlichkeit sind die Zahlungen des Garanten an den Wohnungseigentümer daher nicht umsatzsteuerbar. Wohnungseigentümer:innen haben umsatzsteuerlich nur jene Mietentgelte zu versteuern, die von realen Mieter:innen als Gegenleistung für die Zurverfügungstellung der Wohnung erhalten werden, im obigen Beispiel somit die Mieten ab dem 4. Monat.

• Müssen Wohnungseigentümer:innen dafür, dass sie die Vermietungsgarantie erhalten, dem Garanten ein Entgelt für die Garantieübernahme bezahlen (z.B. einen bestimmten Prozentsatz des garantierten Mietzinses), so stellt dieses Entgelt ein umsatzsteuerliches Entgelt dar. Allerdings wird die Vermietungsgarantie wie die Übernahme einer bürgschaftsähnlichen Sicherheit behandelt und ist daher umsatzsteuerbefreit. Der Garant hat somit aus dem Entgelt keine Umsatzsteuer abzuführen, andererseits steht ihm aufgrund der unechten Umsatzsteuerbefreiung aber auch kein Vorsteuerabzug zu.

Tipp: Insbesondere im Immobilienbereich gibt es aus umsatzsteuerlicher Sicht viele Sondervorschriften zu beachten, wie etwa spezielle Optionsmöglichkeiten oder Verpflichtungen zur Korrektur einer bereits gezogenen Vorsteuer. Aus diesem Grund sollten sich Immobilienbesitzer:innen und Vermieter:innen stets umfassend und rechtzeitig umsatzsteuerlich beraten lassen.