Private Grundstücksveräußerungen

Von der Immobilienertragsteuer befreit sind unter bestimmten Voraussetzungen:

1. die Veräußerung eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung, wenn diese(s) als Hauptwohnsitz gedient hat (Hauptwohnsitzbefreiung)
2. die Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes (Herstellerbefreiung)
3. die Veräußerung eines Grundstückes im Falle einer Enteignung
4. die Veräußerung von Grundstücken aufgrund bestimmter Tauschvorgänge (im Rahmen von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren sowie im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren)

Eine wesentliche Befreiungsbestimmung besteht für die Veräußerung von Grundstücken, die dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient haben. Steuerbefreit ist dabei nur die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer

entweder
ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (1. Tatbestand „2 Jahresfrist“)

oder
innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (2. Tatbestand „5 Jahresfrist“).

1 bzw. 5 Jahre nach Veräußerung

In beiden Fällen der Hauptwohnsitzbefreiung wird die Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Zuge der Veräußerung vorausgesetzt. Nach Ansicht der Finanzverwaltung gilt diese Voraussetzung als erfüllt, wenn der Hauptwohnsitz mit der Veräußerung oder spätestens ein Jahr nach der Veräußerung aufgegeben wird (1-jährige Toleranzfrist).

Beim 1. Tatbestand (2-Jahresfrist) muss nach Ansicht der Finanzverwaltung die Veräußerung im Hinblick auf das Erfordernis der durchgehenden Nutzung zudem innerhalb eines Jahres nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes erfolgen. Beim 2. Tatbestand (5-Jahresfrist) kann die Veräußerung durchaus auch erst später erfolgen, längstens jedoch 5 Jahre nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes.

Nichterfüllung der „kurzen“ 1-jährigen Toleranzfrist

Insbesondere in jenen Fällen in denen das Eigenheim oder die Eigentumswohnung weniger als 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde und somit allenfalls der 1. Befreiungstatbestand zur Anwendung gelangen kann, kann bei Nichterfüllung der „kurzen“ 1-jährigen Toleranzfrist (Zeitraum zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und Veräußerung) nach Ansicht der Finanzverwaltung der Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung eintreten.

Davon abweichend ist etwa nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts (BFG) jedoch nicht zwingend von einer „starren“ 1-Jahresgrenze auszugehen. Denn nach Ansicht des BFG ist für die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung in erster Linie der sachliche Zusammenhang zwischen der Veräußerung der Eigentumswohnung und der Aufgabe des Hauptwohnsitzes ausschlaggebend.

Im dem BFG zugrundeliegenden Fall vergingen zwischen der Aufgabe des Hauptwohnsitzes und der Veräußerung der Eigentumswohnung sogar rund 21 Monate, wobei das BFG aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls dennoch die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung zuerkannte.

Ob die Veräußerung von privaten Grundstücken tatsächlich von der Besteuerung ausgenommen ist, ist daher im Einzelfall anhand der vorliegenden Umstände zu prüfen und zu beurteilen.